El denominado contrato o pacto de arras no goza de autonomía funcional, sino que su utilidad está vinculada un contrato de compraventa en el que las obligaciones de entrega del bien y pago del precio quedan diferidas en el tiempo. La prestación esencial de este pacto es la entrega de una cantidad de dinero que, en caso de que el contrato de compraventa llegue a su perfección, será siempre computada como parte del precio; por ello, en todos los casos, tiene las arras tienen una función confirmatoria. Pero dicho montante no tendrá el mismo cometido ante el incumplimiento de las obligaciones de la compraventa
En el pacto de arras confirmatorias, la cantidad de dinero se entrega como parte del precio de la compraventa, con esa exclusiva finalidad de constituir un adelanto. El contrato de compraventa vinculado queda con el régimen legal propio de las
obligaciones recíprocas recogido en el artículo 1124 CC. Ante el incumplimiento de una de las partes, la parte perjudicada podrá optar:
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- Por exigir el cumplimiento del contrato, computándose la cantidad entregada como parte del precio y reclamando la indemnización de los daños y perjuicios que el incumplimiento inicial le haya supuesto, y, el abono de los intereses, en su caso.
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- Por resolver el contrato, exigiendo la devolución de lo entregado a cuenta del precio, y, la indemnización de daños y perjuicios y abono de los intereses.
Por el contrario, las arras penitenciales suponen la facultad convenida entre las partes y a favor de cualquiera de ellas de desistir del contrato, con la cuantificación del coste de dicho desistimiento, esto es, allanándose el comprador a perder lo entregado y debiendo el vendedor a devolverlas por duplicado. Dicho pacto convierte obligación derivada del contrato de compraventa en una obligación facultativa para cualquiera de las partes: o cumplir, o pagar lo acordado, como opción. Por lo tanto, supone una excepción al régimen legal ordinario del contrato de compraventa, de ahí que no pueda presumirse su existencia y la voluntad de dotarlas de este carácter debe resultar clara y precisa. Así pues, en muchas ocasiones, la mejor doctrina, prefiere denominarlas arras liberatorias por su claridad conceptual.
Por último, el pacto de arras penales, constituyen la liquidación anticipada de los daños y perjuicios que supondría el incumplimiento, sin que sea precisa la prueba de los mismos. En consecuencia, conllevan una garantía añadida al pacta sunt servanda. Dicha función deberá ser pactada expresamente y se suma al carácter confirmatorio que, como hemos indicado al principio, toda entrega tiene dentro del contrato de compraventa, como parte computable del precio. Dicho pacto es el que estudia, entre otras, la Sentencia del Tribunal Supremo 424/2013 “lo que se pactó en la estipulación segunda es la pérdida de la cantidad entregada a cuenta caso de incumplimiento de la compradora, o su devolución duplicada si aquél es imputable a la vendedora por mas que se diga antes que era parte del precio, y lo que viene a hacer es liquidar los daños y perjuicios caso de incumplimiento, lo que se acomoda a lo que dicen las sentencias del Tribunal Supremo de 2.7.2010, recurso 1935/2010 con cita de las de 26.3.2009 y 10.12.2009 , para las cuales «la pena convencional prevista en la cláusula penal tiene la función liquidadora de los daños y perjuicios que haya podido producir el incumplimiento, sin que sea precisa la prueba de los mismos.» Llegados a este punto, conviene recordar que conforme al artículo 1153 CC “Tampoco el acreedor podrá exigir conjuntamente el cumplimiento de la obligación y la satisfacción de la pena, sin que esta facultad le haya sido claramente otorgada”. Esto es, para poder exigir el pago de las arras y el cumplimiento de la obligación, se deberá pactar expresamente.
